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Favor debitoris – Ancora su Antonio… seconda parte

Nel numero precedente abbiamo spiegato come sia stato possibile che la casa di Antonio, del valore molto prudenziale di 389.210 euro, sia stata svenduta in un’asta immobiliare per 66.000 euro, una cifra ridicola e mortificante.
Abbiamo visto il pignoramento fatto su cifre falsate, la perizia al ribasso, arrivando infine a determinare il valore dell’immobile: 389.210 euro, se ci fosse, come nei Paesi civili, un equilibrio fra i diritti dei creditori e dei debitori.
Mentre si preparava l’ottava asta, sono state presentate due istanze al giudice dell’esecuzione per la sospensione dell’asta. L’immobile aveva raggiunto un prezzo vile, tale da non ristorare i creditori né da far recuperare ai debitori quantomeno una parte del loro investimento iniziale.
Non entriamo in valutazioni giuridiche e giurisprudenziali per loro natura opinabili e con un margine di discrezionalità concettuale.
Ci limiteremo, per far capire la follia di tutto l’attuale meccanismo delle aste giudiziarie, ad alcuni conteggi sul valore dell’immobile attribuito in queste ordinanze ai beni in esecuzione, mettendo poi tali conteggi in relazione con i criteri stabiliti dall’Agenzia delle Entrate, l’unico ente statale che ha la competenza e il necessario know-how tecnico per intervenire su tali valutazioni.
L’ordinanza del 19 dicembre 2017 recita testualmente: “Osservato che il prezzo di vendita dell’immobile pignorato, ad oggi pari a € 26.500,00 può ritenersi congruo rispetto al tipo di immobile e alla sua localizzazione – queste essendo notoriamente le ormai stabilizzate condizioni del mercato immobiliare e riferendosi la perizia estimativa in atti a condizioni di mercato ormai definitivamente tramontate […] in merito si comunica che è prassi di questo, come di altri uffici giudiziari prendere in considerazione la possibilità di estinguere la procedura per antieconomicità solo al raggiungimento della soglia di 15.000 euro del prezzo di vendita”.
Quindi:
€ 26.500,00 per i beni di Antonio (del valore reale di euro 389.210,00) sarebbero un valore immobiliare congruo
perfino €15.000,00 per i beni di Antonio (del valore reale di euro 389.210,00) sarebbero un valore immobiliare congruo
Le condizioni del mercato immobiliare sono stabilizzate a quei prezzi
i valori esposti nella perizia del tribunale sono ormai definitivamente tramontati
È poi veramente agghiacciante la conclusione dell’ordinanza: la procedura di esecuzione può essere estinta solo per antieconomicità. Vale a dire quando non restano soldi per pagare chi ha fatto l’attività di gestione dell’esecuzione. Ormai il debitore e perfino lo stesso creditore sono sullo sfondo. L’unico soggetto che conta sono i professionisti che devono far girare l’ingranaggio!
L’ordinanza del 27 febbraio 2018, nel ribadire gli stessi concetti precedentemente citati, giudica congruo un valore di € 66.000,00 per i beni di Marocco.
Da un punto di vista tecnico sono necessarie due tipi di considerazioni:
La prima considerazione: per usare una forte espressione di papa Francesco, Antonio è uno scarto umano e i suoi beni sono quindi spazzatura: nella prima ordinanza sono indicati valori rispettivamente pari al 4 ed al 7% dei valori reali rilevati dall’Omi, cioè dall’Ufficio delle Entrate che li ricava dalla media delle compravendite effettivamente realizzate nel semestre precedente in quel comune. Nella seconda i valori sono pari al 17% dei valori reali rilevati dall’Omi.
La seconda considerazione: è possibile rilevare in modo documentale che il mercato immobiliare del comune di residenza di Antonio non presenta un calo nei valori registrati dall’Agenzia delle Entrate, ma anzi una leggera crescita, e che affermazioni: “Le condizioni del mercato immobiliare sono stabilizzate a quei prezzi” “i valori esposti nella perizia del tribunale sono ormai definitivamente tramontati” sono totalmente sbagliate. Per gli osservatori inesperti (come chi ha scritto le ordinanze) il mercato immobiliare del comune scende, nella realtà registra una lieve salita. Per i tecnici non poteva esserci staticità o ancor peggio depressione perché il territorio del comune racchiude realtà industriali, e quindi occupazionali, che non sono statiche. Nel secondo semestre 2014, data della redazione della perizia, la forchetta dei prezzi per le “abitazioni civili” in stato conservativo “normale” andava da 790 a 930 euro al metro quadrato. Al 2° semestre 2017, data della promulgazione della 8° asta, lo stesso dato andava dagli 800 ai 940 euro.
Proseguiremo nel prossimo numero evidenziando come la possibilità di ampie speculazioni, permesse dall’attuale meccanismo delle esecuzioni immobiliari, porti a considerare scarti umani le persone in difficoltà come Antonio e conduca, infine, a un diffuso il degrado dei valori morali.

Per segnalazioni o richieste di aiuto: segreteria.favordebitoris@gmail.com.

Giovanni Pastore

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